Нужда в мини-офисах велика. Основные потребители в данном сегменте — отечественные компании малого и среднего бизнеса. По оценкам экспертов, одна из самых острых проблем на рынке коммерческой недвижимости — аренда небольшого помещения. Например, спрос на площади до 150 кв. м (24 % от общего спроса) значительно превышает предложение. Справедливости ради отметим, что наиболее востребованы помещения площадью от 200 до 300 кв. м. И все же нужда в мини-офисах велика.

Нужда в мини-офисах велика. Основные потребители в данном сегменте — отечественные компании малого и среднего бизнеса. По оценкам экспертов, одна из самых острых проблем на рынке коммерческой недвижимости — аренда небольшого помещения. Например, спрос на площади до 150 кв. м (24 % от общего спроса) значительно превышает предложение. Справедливости ради отметим, что наиболее востребованы помещения площадью от 200 до 300 кв. м. И все же нужда в мини-офисах велика.

Основные потребители в данном сегменте — отечественные компании малого и среднего бизнеса. Объясняется это несколькими причинами. Во-первых, бюджет таких организаций, как правило, ограничен. Во-вторых, в силу нестабильности экономической ситуации малый и средний бизнес достаточно часто меняют не только свои рынки, но и профиль деятельности в целом, а как следствие — и офисы. Наконец, третья причина заключена в вопросе целесообразности. Зачем фирме, где количество сотрудников редко превышает 50 человек, снимать в бизнес-центре целый этаж, аренду которого она не сможет окупить?

Мини-офисы площадью до 100 кв. м обычно предлагают офисные и бизнес-центры второго и даже третьего класса (В и С). При этом нет достаточно точного определения, позволяющего четко зафиксировать, к какому классу относится здание. И все-таки происходят попытки выработать единую классификацию.

Сегодня их существует более двух десятков. «Московский исследовательский форум», например, предложил группировку на основе двадцати критериев, среди которых система управления строением, его хорошее расположение в пределах офисного района, наличие подвесных потолков, двух независимых источников электроснабжения, эффективная открытая планировка этажа и так далее. Согласно данной классификации офисное здание класса В должно удовлетворять не менее чем десяти параметрам, класса С — восьми.

Ко второму и третьему классам относят дома, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца, имеющие систему вентиляции, выделенные каналы связи, подвесные потолки, скоростные лифты, хорошую инженерную начинку. Величина арендной ставки в зданиях подобного рода, как и степень их классности, варьируется в зависимости от наличия и качества перечисленных критериев. Если строение класса В помимо минимально необходимого набора деловых и бытовых служб может предложить арендаторам паркинг, европейскую отделку офиса и совершенную систему безопасности, то здание нижней ступени (третьего класса) порой напоминает рыночную площадь.

Но, как ни странно, даже в таких помещениях сегодня есть потребность, и она продолжает расти. По прогнозам экспертов, ситуация в ближайшее время вряд ли изменится. Основные источники мини-офисов — административные постройки, бывшие НИИ, заводы, фабрики, а также первые или цокольные этажи жилых домов. Редко небольшие арендные площади предлагают бизнес-центры класса В. Снять офис в строении класса А практически невозможно. Дело в том, что объемы инвестиций в возведение таких зданий достаточно велики, и естественно желание инвесторов как можно скорее окупить расходы и получить прибыль. Маленькие помещения не только усложняют работу, увеличивая число съемщиков, но и снижают объем оборота арендных площадей, а соответственно и доход. Кроме того, привлечение крупных, известных арендаторов обеспечивает хорошую имиджевую составляющую.

Между тем тенденции, наметившиеся на рынке коммерческой недвижимости, отнюдь не в пользу интересов малого и среднего бизнеса. По разным данным, объем строительства коммерческой недвижимости в Москве в 2005 году составит около 900 тыс. кв. м, причем почти половину составит доля офисов класса А.

В условиях, когда объемы нового строительства ограничены, когда столичные власти запрещают использование площадей не по назначению, а перепрофилирование помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, довольно трудоемко, единственным источником офисов небольшой площади сегодня могут служить административные и промышленные здания, оказавшиеся брошенными после переноса промзоны на окраины. Однако, во-первых, программа вывода промышленных предприятий из центра города может затянуться. Во-вторых, месторасположение в центре не замедлит сказаться на увеличении арендной ставки.

По-прежнему остро стоит вопрос с офисами для малого и среднего бизнеса за пределами Садового кольца, особенно не в промзоне, где возможности для реконструкции исчерпаны. В данном случае остается рассчитывать только на строящиеся объекты.

В 2004 году основное строительство пришлось на ЦАО и запад, что обусловлено расположением там головных контор крупных компаний. Третье место заняло Замоскворечье. Но и здесь, как и в центральном округе, возводили в основном здания класса А. Малый же бизнес вновь оказался не у дел. Попытки снять офис в бизнес-центрах классности А и В сталкиваются не только с проблемами финансового характера, но и с нежеланием видеть представителей мелкого и среднего бизнеса в презентабельном офисном центре.

В результате приходится довольствоваться либо административными зданиями, многие из которых реконст-руированы наспех, либо комнатами на первых этажах жилых домов, что отнюдь не способствует положительному имиджу фирмы. Да и арендная ставка в подобных случаях, надо сказать, не всегда соответствует качеству предоставляемых услуг.

Следует отметить, что в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 11 июня 2002 года № 429-ПП «О Концепции и основных направлениях Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002–2010 годы» столичные власти сегодня проводят адресные программы по имущественной поддержке малых предприятий, в рамках которых последним предоставляют нежилые помещения и земельные участки. Однако процесс идет медленно, а тем временем малый бизнес по прежнему ищет дом.
//Светлана СИДОРОВА
"Услуги и Цены" № 45 (2005 г.)

Путеводитель: офисы для малого бизнеса

Офис, Москва, 145 кв.м. Класс А Тип здания: Бизнес-центр Местоположение: 1905 года, 7 минут пешком Станция метро: ул.1905 года Субаренда офисного помещения. Выполнен ремонт. Планировка смешанная. Пожарная сигнализация, сплинкерные системы, центральное кондиционирование, 2 лифта « OTIS ». Круглосуточная охрана, видеонаблюдение. Подробнее

Офис, Москва, Площадь: 112 кв.м Класс В Тип здания: Бизнес Центр Местоположение: Магистральная улица Станция метро: Полежаевская, 5 минут пешком В здании функционируют системы водо-, тепло-, энергоснабжения, центрального кондиционирования и приточной вентиляции. Не требует ремонта. Планировка кабинетная. Система видеонаблюдения по периметру здания, пропускной режим, система охранной сигнализации, круглосуточная охрана. 1 телефонная линия МГТС, оптоволоконные линии связи «Совинтел». Подробнее

Офис, Москва, Площадь: 400, 48, 45, 28 кв.м Класс В Тип здания: Торгово-офисный центр Местоположение: ул.Каширская Станция метро: Каширская Состояние помещений отличное, высота потолков – 3 метра. Планировка: Помещения одним залом. Можно ставить перегородки. В здании функционируют системы водо-, тепло-, энергоснабжения, встроенные системы вентиляции и кондиционирования. Парковка во внутреннем дворе, а также стихийная для клиентов. Подробнее

Офис, Москва, Площадь: 100 кв.м Класс В+ Тип здания: Жилое Местоположение: 1-й Новоподмосковный пер Станция метро: Войковская 2 мин. пешком Состояние помещений не требует ремонта. Планировка кабинетная. Потолки h=4,5 метра. В здании функционируют системы водо-, тепло-, энергоснабжения (~30кВт), приточная вентиляция, Сплит – системы кондиционирования Система охранной сигнализации, система видеонаблюдения по периметру помещения. 3 телефонных линий МГТС, оптоволоконные линии связи. Парковка оформленная во дворе. Подробнее

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий, которые устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, относят условия об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, определяются обязанности арендатора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

При заключении договора аренды арендодатель обязуется предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества, поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Основными обязанностями арендатора является: своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом, что является существенным условием договора аренды и возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

ОФИСЫ:
аренда 434   +3,5%
продажа 3409 +4,2%

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ:
аренда 577 +2,9%
продажа 3161 +3,8%